L’achat d’un bien individuel, de type villa – Accession à la propriété
Posted on 4 Sep 2020
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Study for a British university degree in Geneva

La villa fait toujours autant rêver les futurs propriétaires, à en croire une étude publiée en octobre dernier par Swiss Life. Parmi les familles actuellement en location, près de trois quarts envisagent d’acquérir un logement dans les dix prochaines années, 60 % espérant pouvoir acheter une maison individuelle. Leurs critères principaux sont sa taille, son coût et son emplacement, calme et proche de la nature.

 

A qui cette sorte de bien est-elle destinée ?

Il s’agit principalement de ménages qui achètent pour y habiter à long terme. Les acquisitions de villas dans un but de rendement, par le biais d’une location, sont marginales.

Quelles sont les particularités ?

De façon générale, le prix d’achat d’une villa est plus élevé que celui d’un lot de propriété par étages (PPE). De fait, l’investissement en fonds propres devra être plus conséquent. Par rapport à une PPE, le propriétaire dispose d’une liberté plus grande en cas de rénovation, car, à quelques exceptions près (voies d’accès ou mur mitoyen, par exemple), toutes les parties sont privatives. En effet, les copropriétaires décident des travaux des parties communes lors de séances de copropriété.

Quelle part de fonds propres doit‑on amener ?

Pour autant que la valeur de nantissement (valeur la plus basse entre le prix d’acquisition et l’estimation interne réalisée par la banque) soit conforme au prix d’achat et la capacité du ménage suffisante (calcul de la tenue des charges), les fonds propres minimaux s’élèvent à 20% du prix d’achat, hors frais de transaction (frais de mutation et frais notariés). De plus, l’endettement devra être réduit aux deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai de quinze ans.

La villa fait toujours autant rever les futurs proprietaires, a en croire une etude publiee en octobre dernier par Swiss Life.

 

Y a-t-il des contraintes particulières ?

Ce type de propriété est habituellement celui qui induit le moins de contraintes. Toutefois, dans certains cas, des éléments de construction ou de bien-fonds peuvent être détenus et gérés en copropriété. Il peut s’agir des chemins ou routes d’accès à la propriété, d’un mur mitoyen pour des villas jumelées, etc. Si c’est le cas, cela nécessite une entente entre les différentes parties.

Quels sont les avantages ?

L’un des principaux avantages qu’évoquent les propriétaires de villas reste l’usage d’un jardin – possibilité qui peut cependant exister dans certains lots PPE. Les situations varient certes beaucoup d’un endroit à l’autre, mais les villas sont généralement implantées en périphérie, dans des zones où les nuisances sonores sont limitées. De tels logements offrent également plus de liberté en matière d’aménagement et d’entretien.

Et les inconvénients ?

Plus coûteuses à l’achat et plus gourmandes en entretien, les villas pâtissent souvent d’une moins bonne accessibilité en transports publics et de peu de commodités à proximité.

Le CECB est utilisé aussi bien pour les nouvelles constructions que pour les rénovations.

«Check-list» de ce à quoi il faut être spécifiquement attentif lors d’un tel achat 

Financièrement

1. Comment vais-je financer ma villa (part des fonds propres et part des fonds étrangers) ?

Registre foncier

2. Chaque bâtiment dispose d’un extrait au registre foncier. Il est indispensable de bien maîtriser ce document public, qui règle et garantit la propriété foncière. Celui-ci mentionne la description de l’immeuble, le ou les propriétaires et les éventuelles mentions, servitudes, charges foncières, annotations, exercices de droit, droits de gage et affaires en suspens. Il peut aussi indiquer, par exemple, la propriété d’un chemin d’accès détenue par plusieurs propriétaires fonciers, l’usage d’une canalisation d’eau qui traverse la parcelle voisine, des hypothèques légales d’artisans, etc.

Aménagement du territoire

3. Sur quelle zone d’aménagement la propriété est-elle située et cette implantation est-elle conforme ?

4. Quelle est la capacité constructible du terrain nu voisin ?

5. La parcelle sur laquelle la propriété est implantée est-elle inscrite au cadastre des sites pollués ?

État du bâtiment en cas de villa déjà construite

6. L’état général du bâtiment, y compris des éléments non visibles (comme les colonnes de chute).

7. En présence d’un bâtiment construit avant 1990, il est important de s’assurer que ce dernier ne comprenne pas d’éléments en amiante.

8. Sur le canton de Vaud, le certificat CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) est obligatoire pour les nouvelles constructions et lorsqu’un bâtiment change de propriétaire. Il a pour but de montrer l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment d’une part et, d’autre part, la quantité d’énergie nécessaire à un édifice utilisé de façon standard.

Achat sur plan

9. En cas d’acquisition d’un bien-fonds avec un contrat d’entreprise générale, il faut se renseigner sur l’entreprise générale (expérience, solvabilité…). 10. Le contrat d’entreprise générale spécifie les choix en matière de construction, notamment au niveau des aménagements intérieurs (couverture des sols, aménagements des cuisines et des salles de bain…). Ceux-ci doivent être conformes aux souhaits de l’acquéreur. En cas de modifications, notamment, comment seront financées celles qui vont générer des surcoûts ?

* Frédéric Rein, « Propriété », le magazine suisse de l'économie immobilière, de l'habitat et du chez-soi, www.fri.ch.